「心理的瑕疵物件」という用語を聞いたことがあるでしょうか。
いわゆる「事故物件」のことで、実用上は欠陥がなくても、買主が「買いたくない」と感じる瑕疵のある不動産をいいます。
ここでは、心理的瑕疵のある物件を売却する際の注意点について解説します。
不動産売却において重要な心理的瑕疵とはどんなもの？
瑕疵とは傷や欠点を意味し、不動産において使われることの多い用語で、法律的な瑕疵は以下の4つに分類されます。
●物理的瑕疵
不動産の物理的な欠陥を指し、雨漏りやシロアリ被害などがあります。
●法律的瑕疵
建築基準法などによって自由な使用収益が阻害されていることを指し、再建築不可物件などが該当します。
●環境的瑕疵
物件を取り巻く状況に問題がある状態のことです。
周辺に騒音・異臭・振動があるなどの状態が環境的瑕疵に該当します。
●心理的瑕疵
自殺や殺人、火災、忌まわしい事故など、過去に嫌悪するような事象が起こったことにより、本来あるべき住み心地を欠いている状態のことを指します。
環境的瑕疵との違いは、環境的瑕疵が「物件周辺の現在に起きている事象」を対象としているのに対し、心理的瑕疵は「物件そのものの過去に起きた事象」を対象としている点です。
心理的瑕疵物件には告知義務あり！瑕疵を隠して不動産を売却するとどうなる？
心理的瑕疵についての明確な基準はありませんが、過去の判例によると、次のような事象が室内で発生した場合については、告知義務があります。
●殺人および自殺
●焼死
●不審死や変死
●死亡から長期間経過してから発見された場合
また、いつまで告知義務があるかについては、発生からの経過年数が大きく関係し、自殺が発生した場合、賃貸であれば3年程度、売買であれば6年程度経過するまでは告知が必要と考えられます。
ただし、自殺者が出たあとに事故物件を買った方がさらに転売する場合、告知義務はないとされています。
では、告知義務が発生しているのに心理的瑕疵物件であることを隠した場合はどうなるのでしょうか。
不動産に瑕疵がある場合、宅地建物取引業法（宅建業法）で内容についての告知を義務付けています。
そのため、心理的瑕疵があることを知っていて告知せずに売った場合、宅建業法違反として買主から損害賠償請求を求められる可能性が高くなります。
しかも、宅建業法では瑕疵の告知義務について時効を定めていないため、たとえ何十年前におこなった売買でも、責任を問われるケースがあるのです。
過去に心理的瑕疵になる問題が起こった物件については、告知義務が生じている場合は必ず告知しましょう。
ただし、売主が心理的瑕疵について知らなかった場合は、告知義務違反を理由に損害賠償請求を起こされても責任を負う必要はありません。
その場合、裁判において「心理的瑕疵について知らなかった」証拠を準備する必要があります。
まとめ
心理的瑕疵物件については告知が必要になりますが、物件の入居者が死亡したとしても、自然死や屋上からの飛び降りなどによるケースでは告知義務は生じないと考えられます。
ただし後のトラブルを避けるためには、買主が気になりそうなことは事前に伝えておくのが無難であると言えそうです。
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