不動産を購入するために住宅ローンを組む際は、ローンを無理なく返済できるよう、入念に返済計画を立てるのが一般的です。
しかし、さまざまな事情からローン返済が困難になり、不動産を売却するケースも少なくありません。
そんなときに使える手段の1つが任意売却です。
今回は、不動産を任意売却する方法とメリット・デメリットを解説します。
不動産の任意売却とは？
住宅ローンの返済が残っている不動産を売却する場合、原則として売却代金（または売却代金＋手持ち資金）によって残債を清算しなければなりません。
この原則に反して、ローン残債を清算できない状態で不動産を売却する方法が、任意売却です。
任意売却をおこなうためには、ローンを組んでいる金融機関の許可が必要です。
金融機関が任意売却を認めるのは「夫婦共同でローンを組んでいたが、離婚して双方にローンを返済し続ける意志がない」など、ローンを返済できる見込みが薄い場合に限られます。
これは、ローン債務者が自己破産したり、不動産が競売にかけられたりするよりは、任意売却を認めたほうが残債を多く回収できるためです。
不動産の任意売却をおこなうメリット・デメリット
任意売却のメリットの1つが、競売よりも高値で売却できる可能性が高いことです。
競売の落札価格は市場価格の7割程度にとどまるのが一般的ですが、任意売却では市場価格と同等の価格で売却できます。
また、周囲に事情を知られずに売却できることも、任意売却のメリットです。
競売の情報は新聞やインターネットに掲載され、自宅が競売にかけられていることを周囲に知られてしまいますが、任意売却は周囲から見ると通常の不動産売却と見分けがつきません。
さらに、任意売却では不動産の買主を選べるため、親族などに自宅を購入してもらい、家賃を支払うことで自宅に住み続けられる可能性があります。
一方、任意売却のデメリットは、信用情報機関（いわゆるブラックリスト）に登録されてしまう危険性があることです。
任意売却をおこなうまでに3か月以上ローンを滞納していると、ブラックリストに掲載され、今後自動車ローンなどの審査が通らなくなるおそれがあります。
不動産の任意売却をおこなうときの流れ
不動産を手放す決意をしたら、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定額と手持ち資金を合わせてもローン残債に満たない場合は、ローンを組んでいる金融機関に任意売却の相談をします。
任意売却をおこなうことや売却価格について金融機関から了承を得たら、通常の不動産売却と同様に売却活動、売買契約、決済・引き渡しをおこないます。
売却期間が長引くとその間に不動産が競売にかけられてしまうおそれがあるため、迅速に売却しなければなりません。
また、住宅ローン以外にも借金があり、任意売却をしても生活が苦しい場合は、弁護士に相談して自己破産を検討することをおすすめします。
まとめ
住宅ローンの返済が困難な方にとって、任意売却は月々の経済的負担を軽減する有効な手段になり得ます。
不動産売買を仲介する不動産会社や住宅ローンを組んでいる金融機関と相談し、スムーズに売却できるよう手続きを進めましょう。
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